目今位置:首页 > 政策规律

中华人民共和国都会房地产管理法

2015-05-29 15:56:52 来源: 点击:

目  录

    第一章 总  则
    第二章 房地产开发用地
      第一节 土地使用权出让
      第二节 土地使用权划拨 
  第三章 房地产开发
    第四章 房地产交易
      第一节 一般规定
      第二节 房地产转让
      第三节 房地产典质
      第四节 衡宇租赁
      第五节 中介效劳机构
    第五章 房地产权属备案管理
    第六章 执法责任
    第七章 附  则

第一章 总  则

    第一条 为了加强对都会房地产的管理,维护房地产市场秩序,包管房地产权利人的合法权益,增进房地财产的健康开展,制定本法。
    第二条 在中华人民共和国都会规划区国有土地(以下简称国有土地)范畴内取得房地产开发用地的土地使用权,从事房地产开发、房地产交易,实施房地产管理,应当遵守本法。
    本法所称衡宇,是指土地上的衡宇等建筑物及构筑物。
    本法所称房地产开发,是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、衡宇建设的行为。
    本法所称房地产交易,包括房地产转让、房地产典质和衡宇租赁。
    第三条 国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度。可是,国家在本规律定的范畴内划拨国有土地使用权的除外。
    第四条 国家根据社会、经济开展水平,帮助开展居民住宅建设,逐步改善居民的居住条件。
    第五条 房地产权利人应当遵守执法和行政规律,依法纳税。房地产权利人的合法权益受执法维护,任何单位和个人不得侵犯。
    第六条 为了公共利益的需要,国家可以征收国有土地上单位和个人的衡宇,并依法给予拆迁赔偿,维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的,还应当包管被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。
    第七条 国务院建设行政主管部分、土地管理部分依照国务院规定的职权划分,各司其职,密切配合,管理全国房地产工作。
    县级以上地方人民政府房产管理、土地管理部分的机构设置及其职权由省、自治区、直辖市人民政府确定。

第二章 房地产开发用地

第一节 土地使用权出让

    第八条 土地使用权出让,是指国家将国有土地使用权(以下简称土地使用权)在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
    第九条 都会规划区内的集体所有的土地,经依法征用转为国有土地后,该幅国有土地的使用权方可有偿出让。
    第十条 土地使用权出让,必须契合土地利用总体规划、都会规划和年度建设用地计划。
    第十一条 县级以上地方人民政府出让土地使用权用于房地产开发的,须根据省级以上人民政府下达的控制指标拟订年度出让土地使用权总面积计划,依照国务院规定,报国务院或者省级人民政府批准。
    第十二条 土地使用权出让,由市、县人民政府有计划、有办法地进行。出让的每幅地块、用途、年限和其他条件,由市、县人民政府土地管理部分会同都会规划、建设、房产管理部分共同拟定计划,依照国务院规定,报经有批准权的人民政府批准后,由市、县人民政府土地管理部分实施。
    直辖市的县人民政府及其有关部分行使前款规定的权限,由直辖市人民政府规定。
    第十三条 土地使用权出让,可以接纳拍卖、招标或者双方协议的方法。
    商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地,有条件的,必须接纳拍卖、招标方法;没有条件,不可接纳拍卖、招标方法的,可以接纳双方协议的方法。
    接纳双方协议方法出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。
    第十四条 土地使用权出让最高年限由国务院规定。
    第十五条 土地使用权出让,应当签订书面出让合同。
    土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部分与土地使用者签订。
    第十六条 土地使用者必须依照出让合同约定,支付土地使用权出让金;未依照出让合同约定支付土地使用权出让金的,土地管理部分有权解除合同,并可以请求违约赔偿。
    第十七条 土地使用者依照出让合同约定支付土地使用权出让金的,市、县人民政府土地管理部分必须依照出让合同约定,提供出让的土地;未依照出让合同约定提供出让的土地的,土地使用者有权解除合同,由土地管理部分返还土地使用权出让金,土地使用者并可以请求违约赔偿。
    第十八条 土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的,必须取得出让方和市、县人民政府都会规划行政主管部分的同意,签订土地使用权出让合同变卦协议或者重新签订土地使用权出让合同,相应调解土地使用权出让金。
    第十九条 土地使用权出让金应当全部上缴财务,列入预算,用于都会基础设施建设和土地开发。土地使用权出让金上缴和使用的具体办法由国务院规定。
    第二十条 国家对土地使用者依法取得的土地使用权,在出让合同约定的使用年限届满前不收回;在特殊情况下,根据社会公共利益的需要,可以依照执法顺序提前收回,并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的赔偿。
    第二十一条 土地使用权因土地灭失而终止。
    第二十二条 土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前一年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该幅土地的,应当予以批准。经批准准予续期的,应当重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金。
    土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的,土地使用权由国家无偿收回。

第二节 土地使用权划拨

    第二十三条 土地使用权划拨,是指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳赔偿、安顿等用度后将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
    依照本规律定以划拨方法取得土地使用权的,除执法、行政规律另有规定外,没有使用期限的限制。
    第二十四条 下列建设用地的土地使用权,确属必须的,可以由县级以上人民政府依法批准划拨:
    (一)国家机关用地和军事用地;
    (二)都会基础设施用地和公益事业用地;
    (三)国家重点帮助的能源、交通、水利等项目用地;
    (四)执法、行政规律规定的其他用地。

第三章 房地产开发

    第二十五条 房地产开发必须严格执行都会规划,依照经济效益、社会效益、环境效益相sky登录网址的原则,实行全面规划、合理结构、综合开发、配套建设。
    第二十六条 以出让方法取得土地使用权进行房地产开发的,必须依照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超越出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的,可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费;满二年未动工开发的,可以无偿收回土地使用权;可是,因不可抗力或者政府、政府有关部分的行为或者动工开发必须的前期工作造成动工开发拖延的除外。
    第二十七条 房地产开发项目的设计、施工,必须契合国家的有关规范和规范。
    房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用。
    第二十八条 依法取得的土地使用权,可以依照本法和有关执法、行政规律的规定,作价入股,合资、合作开发经营房地产。
    第二十九条 国家接纳税收等方面的优惠步伐鼓励和帮助房地产开发企业开发建设居民住宅。
    第三十条 房地产开发企业是以营利为目的,从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业,应当具备下列条件:
    (一)有自己的名称和组织机构;
    (二)有固定的经营场合;
    (三)有契合国务院规定的注册资本;
    (四)有足够的专业技术人员;
    (五)执法、行政规律规定的其他条件。
    设立房地产开发企业,应当向工商行政管理部分申请设立备案。工商行政管理部分对契合本规律定条件的,应当予以备案,发给营业执照;对不契合本规律定条件的,不予备案。
    设立有限责任公司、股份有限公司,从事房地产开发经营的,还应当执行公司法的有关规定。
    房地产开发企业在领取营业执照后的一个月内,应当到备案机关所在地的县级以上地方人民政府规定的部分备案。
    第三十一条 房地产开发企业的注册资本与投资总额的比例应当契合国家有关规定。
    房地产开发企业分期开发房地产的,分期投资额应当与项目规模相适应,并依照土地使用权出让合同的约定,按期投入资金,用于项目建设。

第四章 房地产交易

第一节 一般规定

    第三十二条 房地产转让、典质时,衡宇的所有权和该衡宇占用范畴内的土地使用权同时转让、典质。
    第三十三条 基准地价、标定地价和各类衡宇的重置价格应当按期确定并公布。具体办法由国务院规定。
    第三十四条 国家实行房地产价格评估制度。
    房地产价格评估,应当遵循公正、公平、公开的原则,依照国家规定的技术规范和评估顺序,以基准地价、标定地价和各类衡宇的重置价格为基础,参照外地的市场价格进行评估。
    第三十五条 国家实行房地产成交价格申报制度。
    房地产权利人转让房地产,应当向县级以上地方人民政府规定的部分如实申报成交价,不得瞒报或者作不实的申报。
    第三十六条 房地产转让、典质,当事人应当依照本法第五章的规定料理权属备案。

第二节 房地产转让

    第三十七条 房地产转让,是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方法将其房地产转移给他人的行为。
    第三十八条 下列房地产,不得转让:
    (一)以出让方法取得土地使用权的,不契合本法第三十九条规定的条件的;
    (二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
    (三)依法收回土地使用权的;
    (四)共有房地产,未经其他共有人书面同意的;
    (五)权属有争议的;
    (六)未依法备案领取权属证书的;
    (七)执法、行政规律规定禁止转让的其他情形。
    第三十九条 以出让方法取得土地使用权的,转让房地产时,应当契合下列条件:
    (一)依照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;
    (二)依照出让合同约定进行投资开发,属于衡宇建设工程的,完成开发投资总额的百分之二十五以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。
    转让房地产时衡宇已经建成的,还应当持有衡宇所有权证书。
    第四十条 以划拨方法取得土地使用权的,转让房地产时,应当依照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方料理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
    以划拨方法取得土地使用权的,转让房地产报批时,有批准权的人民政府依照国务院规定决定可以不料理土地使用权出让手续的,转让方应当依照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。
    第四十一条 房地产转让,应当签订书面转让合同,合同中应当载明土地使用权取得的方法。
    第四十二条 房地产转让时,土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。
    第四十三条 以出让方法取得土地使用权的,转让房地产后,其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。
    第四十四条 以出让方法取得土地使用权的,转让房地产后,受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的,必须取得原出让方和市、县人民政府都会规划行政主管部分的同意,签订土地使用权出让合同变卦协议或者重新签订土地使用权出让合同,相应调解土地使用权出让金。
    第四十五条 商品房预售,应当契合下列条件:
    (一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;
    (二)持有建设工程规划许可证;
    (三)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金抵达工程建设总投资的百分之二十五以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;
    (四)向县级以上人民政府房产管理部分料理预售备案,取得商品房预售许可证明。
    商品房预售人应当依照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部分和土地管理部分备案备案。
    商品房预售所得款项,必须用于有关的工程建设。
    第四十六条 商品房预售的,商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题,由国务院规定。

第三节 房地产典质

    第四十七条 房地产典质,是指典质人以其合法的房地产以不转移占有的方法向典质权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时,典质权人有权依法以典质的房地产拍卖所得的价款优先受偿。
    第四十八条 依法取得的衡宇所有权连同该衡宇占用范畴内的土地使用权,可以设定典质权。
    以出让方法取得的土地使用权,可以设定典质权。
    第四十九条 房地产典质,应当凭土地使用权证书、衡宇所有权证书料理。
    第五十条 房地产典质,典质人和典质权人应当签订书面典质合同。
    第五十一条 设定房地产典质权的土地使用权是以划拨方法取得的,依法拍卖该房地产后,应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后,典质权人方可优先受偿。
    第五十二条 房地产典质合同签订后,土地上新增的衡宇不属于典质财产。需要拍卖该典质的房地产时,可以依法将土地上新增的衡宇与典质财产一同拍卖,但对拍卖新增衡宇所得,典质权人无权优先受偿。

第四节 衡宇租赁

    第五十三条 衡宇租赁,是指衡宇所有权人作为出租人将其衡宇出租给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。
    第五十四条 衡宇租赁,出租人和承租人应当签订书面租赁合同,约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款,以及双方的其他权利和义务,并向房产管理部分备案备案。
    第五十五条 住宅用房的租赁,应当执行国家和衡宇所在都会人民政府规定的租赁政策。租用衡宇从事生产、经营活动的,由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。
    第五十六条 以营利为目的,衡宇所有权人将以划拨方法取得使用权的国有土地上建成的衡宇出租的,应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定。

第五节 中介效劳机构

    第五十七条 房地产中介效劳机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。
    第五十八条 房地产中介效劳机构应当具备下列条件:
    (一)有自己的名称和组织机构;
    (二)有固定的效劳场合;
    (三)有须要的财产和经费;
    (四)有足够数量的专业人员;
    (五)执法、行政规律规定的其他条件。
    设立房地产中介效劳机构,应当向工商行政管理部分申请设立备案,领取营业执照后,方可开业。
    第五十九条 国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。

第五章 房地产权属备案管理

    第六十条 国家实行土地使用权和衡宇所有权备案发证制度。
    第六十一条 以出让或者划拨方法取得土地使用权,应当向县级以上地方人民政府土地管理部分申请备案,经县级以上地方人民政府土地管理部分核实,由同级人民政府宣布土地使用权证书。
    在依法取得的房地产开发用地上建成衡宇的,应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部分申请备案,由县级以上地方人民政府房产管理部分核实并宣布衡宇所有权证书。
    房地产转让或者变卦时,应当向县级以上地方人民政府房产管理部分申请房产变卦备案,并凭变卦后的衡宇所有权证书向同级人民政府土地管理部分申请土地使用权变卦备案,经同级人民政府土地管理部分核实,由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。
    执法另有规定的,依照有关执法的规定料理。
    第六十二条 房地产典质时,应当向县级以上地方人民政府规定的部分料理典质备案。
    因处分典质房地产而取得土地使用权和衡宇所有权的,应当依照本章规定料理过户备案。
    第六十三条 经省、自治区、直辖市人民政府确定,县级以上地方人民政府由一个部分sky登录网址卖力房产管理和土地管理工作的,可以制作、宣布sky登录网址的房地产权证书,依照本法第六十一条的规定,将衡宇的所有权和该衡宇占用范畴内的土地使用权确实认和变卦,辨别载入房地产权证书。

第六章 执法责任

    第六十四条 违反本法第十一条、第十二条的规定,擅自批准出让或者擅自出让土地使用权用于房地产开发的,由上级机关或者所在单位给予有关责任人员行政处分。
    第六十五条 违反本法第三十条的规定,未取得营业执照擅自从事房地产开发业务的,由县级以上人民政府工商行政管理部分责令停止房地产开发业务活动,没收违法所得,可以并处分款。
    第六十六条 违反本法第三十九条第一款的规定转让土地使用权的,由县级以上人民政府土地管理部分没收违法所得,可以并处分款。
    第六十七条 违反本法第四十条第一款的规定转让房地产的,由县级以上人民政府土地管理部分责令缴纳土地使用权出让金,没收违法所得,可以并处分款。
    第六十八条 违反本法第四十五条第一款的规定预售商品房的,由县级以上人民政府房产管理部分责令停止预售活动,没收违法所得,可以并处分款。
    第六十九条 违反本法第五十八条的规定,未取得营业执照擅自从事房地产中介效劳业务的,由县级以上人民政府工商行政管理部分责令停止房地产中介效劳业务活动,没收违法所得,可以并处分款。
    第七十条 没有执法、规律的依据,向房地产开发企业收费的,上级机关应当责令退回所收取的钱款;情节严重的,由上级机关或者所在单位给予直接责任人员行政处分。
    第七十一条 房产管理部分、土地管理部分工作人员玩忽职守、滥用职权,构成犯法的,依法追究刑事责任;不构成犯法的,给予行政处分。
    房产管理部分、土地管理部分工作人员利用职务上的便当,索取他人财物,或者不法收受他人财物为他人谋取利益,构成犯法的,依照惩办贪污罪贿赂罪的增补规定追究刑事责任;不构成犯法的,给予行政处分。

第七章 附  则

    第七十二条 在都会规划区外的国有土地范畴内取得房地产开发用地的土地使用权,从事房地产开发、交易活动以及实施房地产管理,参照本法执行。
    第七十三条 本法自1995年1月1日起施行。